購入の流れ purchase

日本からハワイ不動産を購入する場合の流れは以下のとおりです。

シナリオ

  • 現金購入
  • 購入金額$500,000 (1Bedroom)
  • 45日で登記(7日間の延期猶予)
  • 状況によっては()の日数を短くしたり、[]の金額を増やしたり、売り手に好ましい条件を入れることもあります。ケースバイケースですので、お客様と相談しながら、オファーの条件を決めていきます。
物件の検索
売り出し物件の検索は私たちのサイトからどうぞ。事前にお電話やメールにてご質問やご相談をさせて頂きますので、ご予算、購入目的、エリアなどの詳細、どのような物件にご興味があるか、ハワイにいらっしゃる日程と共にお知らせください。
物件の内見
物件の内見は、最低2日前に売り手側のエージェントに予約を入れます。ホテルコンドの場合は、ゲストのチェックアウト・チェックインに合わせて(通常2時から3時)見学が可能です。靴は脱ぎ履きしやすいものをご着用ください。1日で見学する時間は2~3時間ほどをみておかれてください。
銀行口座を開設
ハワイご滞在中に、銀行にて当座預金(チェッキング・アカウント)を開設され数枚の小切手をご用意されることをお勧めします。エスクロー会社は、現金ではなく、小切手(Personal check) や銀行振り出し小切手(Cashier’s check)、またはエスクロー口座への銀行振り込み金のみ受けつけます。手付金の支払いや後に管理費や公共料金の自動引き落としの設定をする際に小切手があると大変スムーズです。事前に銀行とアポを取ることも出来ますのでお知らせください。
購入申し込み(オファー)の提出
購入したい物件が決まりましたら、オファー金額を決め、売り手側のエージェントにオファーを入れます。オファーに添付するカバーレターも英語で用意します。
売買契約書の受理
オファーが受理され、売り手と買い手の両者のサインがそろった時点で購入申込書は契約書になります。(売り手と買い手の間でカウンターオファーで何度かのやりとりの後、合意に至る場合もあります。)
エスクロー開始
契約書をエスクロー会社に提出し、エスクローが開始されます。
手付金(第一回目)の支払い
[$10,000] をエスクロー会社に支払います(振込み、小切手など)
現金証明
現金で支払える能力があるかどうかの証明を契約受理から、成約から(5)日以内に提出します。
室内検査(プロパティ・インスペクション)
買い手は成約してから(10)日以内に室内検査を行います。プロの検査官を雇い検査することをお勧めします。検査レポートを読み、検査結果に満足したうえで、検査内容を承認する書類にサインし売り手に提出します。
追加手付金(第二回目)の支払い
室内検査に満足され、購入を続行する場合、追加手付金として[$15,000] をエスクロー会社に支払います(振込み、小切手など)
名義の決定
成約してから(10)日以内にどの所有形態で登記するか、最終決定をエスクローへ通達します。
売り手の情報開示書のレビュー
成約してから(10)日以内に売り手から買い手に提出されます。買い手は受理してから(10)日以内にレビューし、承認するか否か決め、承認のサインをします。追加開示が合った場合は追加書類を受理してから(7)日以内に承認するか否か決めます。
コンド約款書類のレビュー
売り手は売り手の負担にて、買い手にコンドミニアムに関する書類一式を(10)日以内に提出し、買い手は受理してから同じく(10)日以内にレビューし承認するか否か決め、承認書へサインします。(コンドミニアムとしての公表、コンドミニアムの定款および修正、定期会議の議事録、年次議事録、ハウスルール、保険の概要、管理組合予算、財務報告書、その他コンドミニアムや運営に関する情報など
レンタル契約書のレビュー(売り手のレンタル契約を引き継ぐ場合)
成約してから(10)日以内に売り手から買い手に提出されます。買い手は受理してから(10)日以内にレンタル契約内容をレビューし、承認するか否か決め、承認のサインをします。
借地権公表用紙のレビュー(借地物件を購入の場合)
約してから(10)日以内に売り手から買い手に提出されます。買い手は受理してから(10)日以内に借地内容をレビューし、承認するか否か決め、承認のサインをします。
家具リストのレビュー(家具付の場合)
成約してから(5)日以内に売り手から買い手に提出されます。買い手は受理してから(5)日以内に家具リストをレビューし、承認するか否か決め、承認のサインをします。*必要の無い家具は、オファーの中で事前に申し出ることができます。
シロアリ検査
売り手の負担($350の上限)でシロアリ検査を行います。シロアリの形跡が見つかった場合、検査官のアドバイスにそって売り手に駆除してもらいます。
エスクローからの名義権利調査レポートのレビュー
物件に曇りがないか、抵当権がないかなど、エスクロー会社からの調査レポートをレビューします。
権利書の(Deed/Assignment of lease )公証サイン
エスクローの弁護士が作成した権利書に本人確認の公証サインを行います。ハワイのエスクロー会社や日本の公証役場(アメリカ大使館・領事館やアポスティール可能な公証役場)でサインし、原本をエスクロー会社に送付します。(登記予定の5-7日前にハワイに到着することが望ましい)
エスクローへ残金の支払い
見積計算書をレビューし、残金をエスクロー会社の口座に振込み、もしくはキャッシャーズ・チェックで支払います。ハワイのご自分の口座からお支払いの場合は、銀行と事前にどのような手続きが必要になるか必ずご相談されてください。(登記予定の4-5日前にエスクロー口座に入金されていることが望ましい)
最終点検(ファイナル・ウォークスルー)
登記日に(3)日前までに最終点検をおこない、物件点検時と同じ状態であるか掃除がされているか確認をします。修理・修繕事項の合意がなされている場合、約束どおり修理が済んでいるかも確認します。
登記完了
成約日から(45)日で登記します。売り手と買い手ともに(7)日間の登記の延期猶予があります。

一戸建ての場合

室内検査では、一戸建ての場合、プールなどの検査官は別に雇います。

測量(サーベイ)も行われます。境界線はみだし部分が測量で発見された場合、測量されて(10)日以内もしくは登記までに合意書(エンクローチメント・アグリーメント)を交わす必要があります。

売り手から、市の許可書(ビルディング・パーミット・パッケージ)の記録を取り寄せて買い手はレビューすることもよくあります。

ローンの場合

ハワイの銀行からの融資で、日本からの購入の場合、登記には70日から90日かかるケースが多いです。物件の選定前に、ローンの事前審査を済ませ、オファーを入れたい物件が決まった時点で仮審査レターを発行してもらい、オファーに添付して提出します。ローンが難しい物件(フルキッチンのない物件)や頭金を多く必要とするホテルコンドの購入、プログラムによってローンの内容が違ってきます。事前にエージェントとローンオフィサーとよく話をすることが大事です。

オファーが成約しエスクローが開始すると、成約してから(5)日以内に正式なローンの申し込み手続きを済ませます。成約してから(5)日以内に仮審査レターを売り手に提出。また登記予定の(15)日前にはローン会社からConditional Loan Commitment Letter を発行してもらい、売り手に提出します。登記の(7)日前には、Conditional Loan Commitment Letter の条件をクリアしたことを売り手に通知します。(これらの日数はあくまでも目安です。ローンオフィサーによく確認をした上でオファーの条件に入れます)

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