よくある質問 「売却に関して」 sell

まずはお電話などでお話をさせて頂いて、その後、実際お部屋を見せて頂きます。ハワイにいらっしゃらない場合は、鍵をお持ちの不動産屋さん(賃貸や不在管理の場合)や代理の方にお部屋を見せて頂きます。

お部屋の状態を見て、実際に最近取引のあった売買事例を一つずつ見ながら適正価格を決めていきます。購入後、お部屋のアップグレード(改装など)にかかった費用や修理項目などもお知らせください。

状態にもよりますが、水周りや電気系統、安全面において指摘される箇所が既に分かっている場合は、修理をされることをお勧めします。しばらく不在でお部屋の現状が把握できていない場合などは、マーケットに出す前に、室内検査を売り手負担でされ、必要と見られる箇所を修理することも出来ます。また、お部屋全体の塗装や電化製品の交換だけでも印象が大きく変わりますので、コストを抑え、プライオリティを決めてマーケットに出されたい場合も、ぜひご相談下さい

また、高級物件を売りに出される場合、準備に6ヶ月から1年かかり、お部屋をベストな状態にするためのコストも多額になることがよくあります。

はい、必要です。リスティング直後は、興味のある買い手やエージェントが最も物件を訪れる時期です。最初にマーケットに出た日に、最良のセッティングで見せなければなりません。もし十分に準備されていない状態で売りに出てしまった場合、そのあとで改善をしたとしても、既に家を見てがっかりしてしまった買い手にもう一度戻ってきてもらって見てもらうのは難しいと言われています。リエとトモコは、お部屋を最高の状態にして、ステージングすることに徹しており、お客様やエージェントさんから高い評価を得ています。ステージングに使用する小物は私たちが持参しますが、家具の配置変更やお掃除、整理整頓など売り手さんの協力が必要です。また写真撮影は、プロの写真家を私たちエージェント負担で雇って行います。

このように、準備や計画をしっかり立てて、急いで売りに出さないことが大変重要です。

はい、可能ですが、見学時間が限定されることから売却まで時間がかかることがあります。まず、賃貸契約がどのようになっているのか、賃貸不動産業者とテナントと、今後の見学について話し合いをします。買い手に賃貸を引き継いでもらうのか、もしくは空室にしてから引渡すのか、売りに出す前に明確にする必要があります。

売却金額の約7.5%ほどを目安とされてください。下記は経費項目のリストです。

  • 不動産仲介手数料(一般住宅・コンドは6%売り手と買い手が3%ずつ折半。プラス消費税)
  • 権利書調査費用、リポート、作成費
  • エスクロー費(売り手50%、買い手50%負担)
  • 売却物件の権利書の保険料(売り手60%、買い手40%負担)
  • 公証(ノータリー)費用
  • 権利書(ディード)及び登記各書類作成のための弁護士費用
  • 譲渡税
  • シロアリ(ターマイト)検査、レポート費
  • 一戸建て、更地、商業物件の測量費(サーベイ)
  • ビルディング、改修許可書などの、資料取り寄せ費用
  • コンドミニアム約款資料やリースホールド約款資料購入と取り寄せ費用
  • 契約内容により修理費、清掃費など
  • 買い手がFHAやVAローンを活用とした場合の買い手のクロージングコストの一部負担
  • 抵当権がある場合の金融機関との連絡、抹消準備書類作成費用

物件を売却した時に発生する利益は、“キャピタル・ゲイン“と呼ばれますが、居住用に、過去5年間に2年以上住んでいた場合は、独身者で25万ドル、夫婦で50万ドルまで、キャピタルゲイン税の免税があります。ご所有の物件が、投資用であったりセカンドホームである場合はこの免税はなく、売り手がハワイ州や米国に居住していない場合には、エスクローにて15%の源泉徴収が行われます(10%は連邦IRS、5%はハワイ州税務署)。等記時に源泉の払い込みをし、税理士や会計士によって実際のキャピタルゲイン税を計算し、余分に源泉された金額の還付請求をします。

売却によってロス(損失)が出る場合は、エスクローを開設してからご担当の会計士による源泉の免除申請を提出することにより源泉の免除が受けられます。免除申請が認められるまでに、ハワイ州は最短で2週間、連邦は数ヶ月かかります。登記までにハワイ州の5%源泉は免除を認められても、連邦の10%の源泉は登記後となってしまうことから、免除が認められるまでエスクローにて一旦ホールドし、連邦から免除の決定書が届いた時点で全ホールド金を売り手に返金することが行われていましたが、連邦の規制が厳しくなり、近年ではほとんどのエスクロー会社でホールドすることがなくなりました。詳細はお問い合わせください。

(お知らせ) 2016年2月16日以降、外国人の源泉徴収(連邦 Firpta)が下記の通り変更となります。
この新しい法律では、価格帯によって、また買い手がどのようにお部屋を使用するかによって源泉徴収の率が異なります。

その詳細は下記のとおり。

  • 価格帯30万ドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は0%
  • 価格帯30万ドル以下で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%
  • 価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は10%
  • 価格帯30万ドル以上で1ミリオンドル以下で、買い手が居住用しない投資家の場合。連邦の源泉は15%
  • 価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住用に使用する場合。連邦の源泉は15%
  • 価格帯1ミリオンドル以上で、買い手が居住しない投資家の場合。連邦の源泉15%

はい、売却には必ず、SSNや納税者番号が必要です。
これらの番号がない場合、買い手が付きエスクローに入ってから、W-7とよばれる納税者番号申請書を会計士が用意しForm8288に添付しエスクローへ提出します。W-7の申請にも、アメリカや日本での公証(アポスティール)が必要となり、場合によっては、最終登記書類の公証サインを含めて、2回の公証サインが必要となる時もあります。

日本語の出来る現地ハワイの会計士をご紹介しますのでお知らせください。また、会計士費用は、売り手負担となりますのでご了承ください。

譲渡税のことを英語で、“コンベイヤンス・タックス”といいます。譲渡税の税率は、売却金額や、次の購入者の使用目的(居住なのか、居住以外なのか)で変わってきます。エスクロー会社が売却金から徴収し、登記の日に税務署に送る手続きを行います。

<100ドルに対して> 購入者が居住する場合 購入者が居住しない場合
60万ドル以下 $0.10 $0.15
60万ドル~100万ドル $0.20 $0.25
100万ドル~200万ドル $0.30 $0.40
200万ドル~400万ドル $0.50 $0.60
400万ドル~600万ドル $0.70 $0.85
600万ドル~1000万ドル $0.90 $1.10
1000万ドル以上 $1.00 $1.25

当社のリスティング契約書(Exclusive Right-To-Sell Listing Agreement) をご用意します。その他、下記の書類にサインを頂きます。

  • ホノルル不動産協会(Honolulu Board of Realtors)のMLSデータベースに載せる物件情報データ表
  • 売り手公表要旨
  • 鉛含有塗料に関する危険開示書
  • 売り手・買い手両者代理のディスクロージャー公表要旨
  • コールドウエルバンカー社の書類(4種類、各種ディスクロージャなど)

名義人の死亡、また結婚などで名前が変更となった場合は戸籍抄本や結婚証明書(アメリカ)、トラスト書類(本人確認のため)もご提出下さい。購入時の最終計算書もありましたら併せてお願いします。

所有の物件が、投資用であった場合はキャピタルゲイン税の免税はありませんが、他の不動産に買い換えて、税金の支払いを先送りすることは可能です。投資家にとっては投資の元本を最大限に利用できる大きな特典ですが、日本の会社名義や個人であると、売却時に15%(連邦10%、ハワイ州5%)の源泉が発生するために1031エクスチェンジが大変難しく、1031エクスチェンジの専門家やハワイ州の会計士に相談することをお勧めします。しかし、ハワイ法人で物件を所有し、買い替え購入する場合は、45日以内に交換物件を探し、180日以内に購入(登記)することが条件です。そのほかに、リバース交換(売却前に交換物件を購入する)や同時交換(譲渡物件と交換物件の取引が同時に完了)などもあります。

一般的な登記の日数は、契約が成約してから30日から60日ほどで、ハワイにいらっしゃらなくても登記が可能です。日本にいらっしゃる場合は、アメリカ大使館や領事館、もしくはアポスティールが可能な公証役場で、登記前に権利書にサインをします。

私たちのほうで、解約のお手伝いをしますので、ご相談下さい。また、買い手への公表事項の一部で、別途支払われている電気代(3か月分)の公表義務があるため、金額が分かるもの(請求書など)もご用意下さい。

はい、登記前にご希望の銀行口座の情報を頂きまして、エスクローに送ります。ご希望の場合、複数の口座に分けることも可能です(送金手数料は売却金より引かれる)

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