よくある質問 「購入に関して」 purchase

オアフ島の売り出し物件(中古・リセール)の不動産データはホノルル不動産協会のデータベースに登録されており、ホノルル不動産協会のメンバーである私たちはこのデータにアクセスして、ご希望の物件を探すことが出来ます。(→リエとトモコのこのサイトからも検索が可能です。)希望するビルや地域、予算が決まっていれば、新しい売り物件が出たり、価格変動、ステイタス変更があるたびに、MLSデータを自動送信することも可能です。リエとトモコまでお知らせください。

はい。新築物件の売り出しは、ディベロッパー(建築業者)と売買専任委託契約を結んだセールスエージェント(不動産業者)によって行われますが、ご購入のお客様の買い手側のエージェントとして物件のリリースの情報から、契約、登記に至るまでお手伝いします。ショールーム(セールスオフィス)への見学をご希望であれば、どうぞお知らせください。(エージェント立会いなしでショールームに行かれますと、私たちで購入のお手伝いができなくなりますので、ご注意ください。)

カカアコ・アラモアナ、ワイキキの複数のプロジェクトが日本をはじめ世界中から注目を集めており、多くの新築物件が目白押しのオアフ島ですが、いち早く情報をお届けできるリエとトモコまでご連絡をください。

オープンハウスは毎週日曜日(また水曜日の午前は業者用)の午後2時から5時まで開催されています。ご自分の足で購入したい物件を探すことも出来ますが、実際、当日にオープンしている物件というのは何千件とある売り物件の一部で、希望の物件を求めて、捜し歩くことは困難です。大切なのは、信頼して購入手続きを任せられる不動産エージェントを選ぶことです。オープンハウスがされていない物件でも、ご自分のエージェントを通じて、売主側のエージェントに見学を申し込みプライベートショーイングすることも可能となりますので、希望の物件が探しやすくなります。

ハワイ不動産の購入の目的は何でしょうか?投資(レンタル用)、セカンドホーム、住居用、様々な目的によって物件の選択リストも変わってきます。希望地域、予算、部屋からの景色、戸建てまたはコンドミニアムなのか、不在の間はバケーションレンタルなどの賃貸に出すのか、貸し出しなしのセカンドホームなのか、もしくは住むのか、購入目的を事前にご家族で話し合っておかれることが肝心です。。

日本に居住されている方も、アメリカ不動産を購入するのにローンを組むことが出来ますが、収入、預金、信用調査などが事前審査に必要です。また最低30%の頭金(ホテルコンドの場合、35~40%)を要し、通常30年または15年の償還期間、固定金利から変動金利まで、所有権、借地権どちらの物件でも可能で、年齢制限はありません。金利はプログラムによって異なりますが、
外国人に貸し出すというリスクも含んで、アメリカ人が組むときよりは1-2%高い利息となっています。大事な3つの要素は収入、負債、そしてアセット(資産)です。アセットがあっても、Cash Flow(収入)がない場合、ローンを組むことは難しく、収入と負債額総額、毎月の返済額の割合を重視して審査します。実際、現地にて、物件を見学して回る前に、ご自身がどのくらいのローンを組める能力があるのか、事前審査してもらうと、物件も絞り込めますので、ぜひハワイにいらっしゃる前にお知らせ下さい。日本人の信頼のおける経験豊富なローン・オフィサーをご紹介致します。住宅ローン申し込みに必要な書類のリストについては、お問い合わせください。

オファーを入れたい物件が決まりましたら、まず過去の販売事例データを出し、オファー価格を決めていきます。売り手のエージェントに売り手のモチベーションを打診したり、オファーが今まで入ったことがあるかどうかなど、マルティプルオファーで複数のバイヤーがオファーを入れるような状況なのか、私たちエージェントは買い手の代理となって尋ね、オファー額をお客様と相談して決めます。

オファーはハワイ不動産協会の標準の契約書であるPurchase Contractパーチェス・コントラクト(以前はDROA)で作成され、その他に、AS IS(現状維持)、Coldwell Banker Pacific Propertiesのスタンダードアデンダム、Residential Leasehold Property Addendum(借地権の場合)、Lead-based Paint Disclosure(鉛ベース塗料の開示、1978年以前に建築された建物の場合)、1031 Exchange Addendum(税先送り交換)など、必要に応じたアデンダムなどが付随し、20枚近くにも及びます。売り手がオファーを受理しないで、価格や条件を変更し、カウンターオファーを提出してくることがあります。何度か売り手と買い手の間をやりとりして合意に至ることもあります。オファーは、売り手と買い手がオファーの提示内容を承認しサインした時点で、売買契約書となります。

はい、出来ます。ハワイで実際に物件を見学をされてから、オファーを入れることがベストですが、すぐにいらっしゃれず、こちらから撮ってお送りするビデオを見て、オファーを入れる方もいらっしゃいます。また、オファー用紙をEメールでお送りし、プリントアウトしてからサインし、PDFにしてEメールで送信して頂く、もしくはファックスなどでご返送して頂いています。
また、最近では、コンピュータ上の電子サイン(Docu sign)も可能で、その便利性や即効性を好まれる方も増えてきています。

オファーを売り手に提出する際に、頭金の一部である内金(Initial Deposit) を入れます。小切手をオファー提出時に用意することが出来ず、日本に帰国してから契約が合意に至った場合、日本からエスクロー口座宛に内金を振り込みで入金することも出来ます。最初の内金と室内検査後の追加内金の合計は、購入金額の4-5%を目安としてください。以前は1000ドルの内金が主流でしたが、ここ数年、内金の金額は増額している傾向にあります。

現金で購入の場合は、購入金額の1%程度を経費の目安としてお考え下さい。また購入するのに買い手には不動産会社への手数料も発生しませんし、不動産所得税もありません。ローンでの購入の場合は、鑑定費用、ローン費用、ポイントなどが追加されますので、購入金額の3.5%をおおよその目安としてください。(ローンオフィサーに要相談)

  • 権限保険(権利調査費、レポート費用)買い手負担40%(売り手は60%)
  • 購入物件の保険プレミアム
  • 弁護士権利書作成費用
  • 公証(ノータリー)費用
  • 管理会社(ビルAOAO等)への名義変更(トランスファー費用)
  • 管理費、固定資産税、リース地代(借地権の場合)等の日割り計算と登記後1ヶ月分の徴収
  • エスクロー費用 買い手50%(売り手は50%)
  • 購入物件のプロによる検査(インスペクション費用)
  • 郵送費
  • 譲渡税(新築プロジェクトや底地権購入の場合は買い手が負担)
  • 購入後のホームオーナー保険(登記の日からスタートできるように登記前から準備できます)ローン会社手数料項目(上記に加え追加で必要となる経費)は下記の通りです。
    *質問などがありましたらローンオフィサーへ直接ご確認下さい。
  • ローン融資取り組み費用
  • ローンディスカウント費用
  • クレジット調査費用
  • ローン関係作成弁護士費用
  • 公証(ノータリー)費用
  • Tax Service 費用
  • 洪水調査費用
  • コンド約款書類審査費
  • 書類審査
  • ローン調査期間引受業務費用
  • ローン会社リザーブ費用(固定資産税、利子など)

エスクローとは司法書士、信託銀行、抵当権調査、抹消手続き、登記準備、公証人などを中立な立場で、弁護士と共に、契約書にそって、登記まで進行していく私立の機関です。オファーが受理後、追加内金や最終残金はこのエスクロー口座に入金していくことになります。

購入者のシチュエーションによって、どのような名義形態がベストか異なります。日本語でご相談ができる会計士をご紹介いたしますので、ご自身がどうされたいのか明確な目的をお話ください。ご担当の日本の会計士とハワイの会計士で電話協議も可能です。特に贈与が考えれる場合は、事前に専門家と協議をされ、プランを明確にされることが大事です。相談料は有料(1時間350ドルほどを目安)です。

  • アメリカ法人として所有した場合、税金問題をアメリカに留めておきたい場合は効果的。
  • 外国法人で所有した場合、アメリカの遺産税や検認裁判を回避するには効果的だけれども、外国において悪影響を及ぼす可能性がある。
  • 個人所有の場合は、アメリカにおいては所得税が少なくてすむが、自国の税法に対処する必要がある。また、その所有形態によって遺産税ならびに検認裁判の対象となる可能性がある。
  • 信託(トラスト)を設立して所有する。

米国では原則として検認裁判(プロベート・コート Probate Court) を通して、相続の名義書換が行われますので、日本のように遺産相続の分割協議書での名義書換というシステムはありません。通常、この検認裁判の手続きには費用と時間が掛かり、最近では、検認裁判(プロベート)を回避するための対策、生前信託(リビング・トラスト)などを事前に設定される人が増えてきました。名義は、オファーを入れる時点で、”契約が受理されエスクローに入ってから決定する”という内容で記入することが出来、エスクロー開始から大体10~15日以内に決定します。会計士や弁護士への相談料、またはリビング・トラスト(生前信託)設定費用等は買い手負担ですが、将来の遺産相続をスムーズに、また遺産検証(プロベート)を回避する相談も出来ますので、ぜひ会計士や弁護士と相談されて名義を決定されることをお勧めいたします。

1:Tenancy in Severalty 単独所有名義
単独の個人または組織(会社)が全不動産権を所有。死亡後は遺産検証(プロベート)の対象となる。
2: Tenancy by the Entirety 夫婦共同名義
夫婦に限定された共同所有権で、夫婦が一形態で全不動産権を所有するため、同意なしに所有権の形態を変更することは不可能。夫婦のどちらかが死亡した場合、遺産検証(プロベート)なしで、生存者に所有権が移行。離婚などにより結婚が破綻した場合は、下記4の分割共有名義となる。
3: Joint Tenancy合有名義
複数の個人が均等の持分(例:4人の場合25%ずつ)で全不動産を共有し、共同で所有する形態。所有者の一人が死亡した場合、遺産検証(プロベート)はないが、自動的に生存している共同所有者が引き続き全不動産を所有。
4: Tenancy in Common 分割共有名義
複数の個人あるいは組織(会社など)がそれぞれ割り当てられた持分(持分の割合は同等でなくて構わない)で不動産を共有する形態。それぞれの持分を売却したり、リースしたり、また贈与することも出来る。死亡者の持分は遺産検証(プロベート)の対象となる。

契約受理から10日~15日以内に室内検査を行いますが、プロの検査官による室内検査を推奨します。買い手は、インスペクションの目的を理解する必要があります。インスペクションの目的:

  • 購入する物件の全体的なコンディションを買い手が把握できるようにするための目的であることを理解する。
  • インスペクションは、検査の行われた日における、目に見える範囲と現状をもとにして行われることを理解する。
  • インスペクションを行う者は、建築工学技術者(ストラクチュラル・エンジニア)ではないことを理解する。
  • インスペクション結果で、欠陥や問題点が指摘された場合は、直接、各専門家に、解決策などを問い合わせるようにすることを理解する。
  • カビ検査、鉛検査、アスベストス、ラドン化合物に関しては、この検査では、行われないことを理解する。
  • 物があったり、エリアが隠れていたりしたために、ブロックされていたり、見えなかった箇所に関してはインスペクション会社は、責任を負わないことを理解する。
  • インスペクション会社は、潜在的もしくは隠れた欠陥、アクセスできない箇所に関して、責任を負わないことを理解する。

検査を徹底的にされたい場合は、1社以上依頼する事も可能です。全ての検査費用は、買い手負担となります。(目安は1ベッドで250ドル~350ドル)

コンティンジェンシー・未確定条件(調査、報告書)により買い手が満足がいかない場合は、それぞれの条項に設けた期限以内であればペナルティ無しで解約することが出来ます。
例:室内検査後、エスクロー続行か否かを契約受理から10日以内に決める。10日以内なら、物件の状態に満足出来ないという理由で解約も出来る。しかし、10日過ぎると”室内検査に不満足”という理由での解約は使えない。

検査結果に対して、エスクロー続行かどうかを決めるのに、時間を要する場合は、10日が経過する前に、Extension(延期申請) を出す事も可能です。ただし、売り手がこの延期に同意する必要があります。

登記予定日が近くなるとエスクローから登記に関わる書類一式が送付されます。お客様には日本語での説明も必要ですので、エスクローからの書類は当社でまず取り寄せ、私たちからフェデックスやEメールなどでお送りします。登記予定日の3-4日前には公証済みのサインがエスクローに到着している必要がありますので、お客様への書類は12-14日前にはハワイから発送する必要があります。また、ハワイに滞在中の場合は、エスクロー会社で公証サインをすることも出来ます。日本での公証の場合は、アメリカ大使館、領事館、公証役場(アポスティールの可能なところ)で、パスポート(有効期限を必ず確認!)をし、本人確認の為の公証サインをして、全てのサイン済みの書類をエスクローに返送します。残金も登記予定の3-4日前にエスクローの信託口座に入金されている必要がありますが、口座をハワイにお持ちで、キャッシャーズチェックを残金に充てるご使用の計画がある場合は、事前に銀行の担当者とお話になり、登記日に遅れないよう、スムーズにチェックをご用意して頂けます様ご相談下さい。さて、売り手からの書類も全て揃った時点で、エスクローはサイン済みの登記書類を登記所に持参します。そのあと2-3日後に登記が完了します。

  • 毎月の組合への管理費、リース費(借地権の場合)、スペシャルアセスメント(特別徴収費用が発生している場合)
  • 年に2回の固定資産税の支払い(2月20日、8月20日締め切り分、休日にあたる場合は、繰り上げられる。未払いを防ぐため、一括で1年分支払うことをお勧めします。小切手送付や市のオンラインで支払い可能。)
  • ローンがある場合は、毎月のローンの支払い
  • 電気、水道代、下水代、TVケーブル代、インターネット代(管理費に含まれていない場合)
  • レンタル収入がある場合は、管理を任せている会社へのマネージメント費用の他に、賃貸収入に対しての消費税4.712%と短期賃貸であれば短期宿泊税の9.25%を支払う(実際はゲストが支払い、オーナーが税務署に納める) また、場合によっては、所得税も支払う必要あり。
  • 修理が発生すれば、修理費用など
  • 毎年のホームオーナー保険やコンドオーナー保険の支払い(不動産所有者のための大切な包括保険。火災保険や賠償保険。)

ハワイに不動産をお持ちのお客様に、お客様の銀行口座から不動産に関わる支払い代行業務(有料)を提供している銀行もあります。各支払い先の郵便物送付先を銀行の住所に変更し支払い代行を行い、また自動引落しサービスの設定もお手伝いしてくれます。(新規サービス手数料、毎月の手数料、小切手作成費用、郵送費用などのサービスがあります)

いらっしゃる必要はありませんが、今後の手続きなども含め一度いらっしゃることをお勧めします。登記の日には、売り手から買い手への鍵の引渡しなどがあります。鍵の交換手配、物件の火災保険の加入手続き、管理費の自動引き落とし(ハワイの銀行口座要)設定、ビルディング内でのオーナー登録、家具購入などのお手伝い、また貸し出し(レンタル)予定の方はマネージメント会社へのご紹介もさせて頂きます。改装をご希望であればコントラクターのご紹介もさせて頂きます。

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