よくある質問 「その他」 others

4つのステイタス表示があります。

  • ACTIVE(アクティブ) 現在売出中*価格は言い値表示
  • ACTIVE CONTINUE TO SHOW(アクティブ・コンティニュー・トゥー・ショー) エスクロー中、最近買い手が決まった状況*価格は言い値表示
  • PENDING(ペンディング) エスクロー中、登記待ちの状態、買い手が条件をほぼすべてクリアした状態  *価格は言い値表示
  • SOLD(ソールド) 売却済み 売却価格で表示
    アクティブ表示であっても、エスクローに入っていることがあります。売り手は、契約受理から15日間ステイタスを変更しなくてもよい為、実際に問い合わせをしてみると成約していることがよくあります。

1スクエアフィート(sq.ft)は、約0.093平方メートルです。例えば、600sq.ftは、約55.8平方メートル(平米)となります。

借地権(リースホールド, Leasehold = LH)のコンドミニアムは借地権付きで分譲される区分所有建物で、借地料(地代)は、リース期間が切れるまでの間、設定された期間ごとに更新され、借地料金もこの更新時に調整されます。借地権物件は、土地付きの所有権(フィーシンプル, Fee Simple = FS)に比べ、安価で買い求めやすいことが利点ですが、借地条件の内容(借地期限、借地料の交渉年、毎月の借地料、地主の名前)を理解して購入する必要があります。 また、所有権付きコンドミニアムは、土地の所有権付きで分譲される区分所有建物で、土地付きコンドミニアムと言われ、この所有形態は“完全(絶対)所有権”といいます。

オアフ島(ホノルル郡)では、レジデンシャル区域で、査定額1000ドルにつき$3.50ドル、ホテル&リゾート区域で、査定額1000ドルにつき$12.40ドルとなります。2014年の新法で、査定額1ミリオン以上の物件を所有する投資家に対して、査定額1000ドルにつき$6ドルが課せられるようになりました。また居住用でお住まいのオーナーには、$80,000ドルの控除があり、固定資産税が年間にすると280ドル低くなります。(*65歳以上になると120,000ドルの控除)

基本的なカバーは、被保険者(オーナー)のコンド内の家財(所有物)、内改装部分のProperty Insurance(物損をカバーする火災保険、ハリケーン保険を含む)とPersonal Liability Insurance(個人賠償責任保険)の2つです。これらが1保険証券でカバーされます。 オーナーの建物部分は、コンド全体のMaster Policyでカバーされます。火災による損害補償や訴訟などで法的過失や責任を問われた場合に、不動産を失わずに賠償金請求に対応するための保険となりますので必ずご加入下さい。登記前に見積もりを取り寄せ保険加入のサインをすませ、エスクロー口座に物件購入の残金と一緒に振込み、登記の日から保険をスタートすることができます。保険代理店のご紹介もしていますのでお問い合わせください。

この報告書にはタイトル(名義)の欠陥、先取特権の有無、土地使用の制約など保証から除外される項目が提示され、抹消手続きが出来るまで除外事項として権原保険規約(タイトル保険)の対象外となります。例えば、不動産所有者の税金滞納の記録や前の所有者による土地の使用の制限など、また政府の法律や制約で調整されている区画制度などが記されている報告書でエスクローが開設されるとすぐオーダーされ、発行されます。これは登記後に発行される権原保険規約(タイトル保険)をかける際の提案書であり、不動産に関連する登記事項をさかのぼって表記した書類ではありません。また、権原保険規約(タイトル保険)は特定の人物を保障し、第三者がその特典をクレームすることは不可能。買い手と売り手は登記までにレポートを検証し、協力し合い、発見された障害事項を除去していきます。

まず遺産税(相続税)についていえば、

  • アメリカは遺産税方式なので、納税義務者は亡くなった人となります。そして、残された配偶者がアメリカ国民である場合は無制限の配偶者控除があります。非居住者となる外国人が保有するアメリカ銀行口座は遺産税の対象とはなりませんし、不動産に関していえば、死亡当時もしくはその6ヶ月以内の適正市場価格を元に遺産税が計算されます。また、相続人の数によって税率や控除が変わることはありませんし、アメリカ国民である場合は、どこに居住していようがアメリカの遺産税の対象となります。
  • 日本では、相続人が相続税の納税義務者となり、全ての相続人に控除の資格が与えられています。もし相続人が日本国民である場合は、被相続人が遺した財産の所在地にかかわりなく、相続税がかかります。

不動産価値が購入時より下がった物件を売却し、またその売却金額が融資残高より低くなり、銀行への返済が不足(ショート)する状況をショート・セールと呼びます。このような場合、銀行から損切り売却をすることへの合意がなければ登記することが出来ません。

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